为什么房价不记CPI，为项目投资住房这件事？

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杨帆著名社会经济学家、中国平安大学专家老师、医生

房地产产业是项目投资品，房价不计入CPI，房租是必须计入CPI的交易。但是我国房租的统计分析，却大失所望。大家没有对房租征税。大多数房租都不能统计分析。另一种是没有计算虚租金，自住房在我国所占比例很高，自住房也是项目投资品，是给自己租房子给自己的，这部分虚租金也应该计算，如果计算的话，我国CPI很需要提升。

为什么房价不记CPI，为项目投资住房这件事，买房这件事实质上是项目投资，而不是交易。这是一个单独的股票市盈率和一个定义，年率为4%，例如，你的项目需要收回投资，以购买20年的房子，这被称为非常单独的股票市盈率。如果永远不回收的话，买那个房子就不容易了。

但人们并不认为买房是项目的投资。而且，房租和房价的差距现在还不到1比20。也就是说，即使买了出租房，过了20年再利用也回不来，为什么要买呢

因此，他想要的不是房租的赚，而是他的房价的上涨，如果他是土地上涨的赚，不是你自己投资的出租它的赚。这两个部分一定要分离出来，拉开实质性的差距。

中国2008年以来，房价连续第二个五年上涨，基本上是5-10倍，甚至更高，这无疑是走得太高了。根据市场的规则，房价是会下降还是房租会上升，以后房租稍微上升的可能性很高，但是不会上升到那种程度吧。所以房价应该早就下降了。但不为它下跌，一个是它自身的垄断性，一个是政府部门也害怕让它下跌，实际上政府部门一直保持着一个高房价，害怕让它下跌，它在拖延。

在这种情况下，结论是你留住价格总数会变少。经济发展的基本关系是价格和总数的关系，所以应该动用价格。但我国的独特情况是，你以人为因素保持一个昂贵的位，那样就变数出来了，那嚒房地产产业的交易量就在下。交易量太多，一定会造成长期不景气。

因为市场经济体制的根本是有买卖才有销售市场。并不是因为你胡乱写价格，计划经济体制才那样的。你的真实价格要在买卖中，在许多买卖中它有一个价格，因此没有买卖就没有销售市场。所以我国房地产业20多年来一直是这样做的。这几年这不是很多企业早就维持不下去了，政府部门的干涉想保持一个，等待房价长期钝化下跌的全过程，想在民间收益上逐渐消化吸收，但现在这肯定达不到。

老百姓的利润这几年大幅减少，或者你的股市好，大家在股市里面赚钱才能买房。这个股市也因为长期不景气，老百姓的收益一直在进一步下降，没有上涨，这房子他也没钱买。还有一个钱他也不买。为什么那是因为房价太高了，所有人都是看着房价等着下跌的，这是一个很大的分歧，必须果断下跌一次，下跌后大家都上涨了，他买不起房子。就连有钱的他也掉下来了，看涨的话有看涨的才能买房。你总要坏心眼，估计有钱他也不容易买。现在是这种情况。

下一个点和房价下跌，或下跌，或房价下跌，rmb的前一段已经相当贬损，但逐渐增加，可能在明年年底升至1：但它永远不能超过1：6，在这一段。因此，至少明年1年，rmb有增加1个的倾向。在这种情况下，那嚒房价应该下跌，如果还不下跌，大家的房地产产业或者不能运行。这里有1rmb和房价的汇率和房价的关系。其实可以从两个基本基础理论论述到全能。一个是消费力低价格，一个是年利低价格。

我要说消费力很低。rmb的消费力就那么高吗。评估rmb的消费力。如果你不成为房地产业，不是房租房价这方面，而是买你手中你手中的rmb。不是买房子，而是买普通商品更有价值。你买房子的那一份，很不值钱。是那样的一个意思。所以其他国家的人成天帮大家算消费力低的价格，总说rmb增殖，你没把房屋算在里面，你虚高了rmb的消费力。这是一个基本难题。

另一个年利率低的价格，或者杨健老师给了我一个。降低年利率，使我国温暖国家的双侧年利率，并成为一项投资的利润率，那就更接近实际了。

你要叫哪些？谈年利低价位的房子，不谈年利。我们温暖的国家之间的房价，根据两边的房价，我们的房价突然涨了10倍。外国次贷困境不但没有上升而且下跌，即使它在外国是不变的，外国房价升到了我国房价的10倍。那么，在中国会发生什么事情呢？在中国，出售住房，然后再购买住房，以换取住房，换成外汇交易，换成外汇交易，换成外汇交易。

这件事实际上很多我国人卖了自己的房子，早就完成了，现在已经卖不出去了吧，现在不允许卖，不允许再做外汇交易了。前20年谁做这项交易，或前10年，它可以赚钱，这将起到低利率的作用。说我国的rmb，你只会挣，只是挣了之后，但是在你交换的情况下，实际上那是违反规定的，但是违反规定大家的我国也照样交换了。换完钱后换成美元，拿着美元去国外买房子。这就是两侧房地产价格与汇率的关系。因此，在不久前的一年，rmb的压力特别大。

有一年是二零一四啦二零一啦，有一年大家突然明白啦。因此，汇率大幅下降，从当年的4兆2000亿下降到3兆2000亿，一年下降了1兆。事实上，贸易顺差有5000亿美元。本来应该增加5000亿美元，但实际上减少了1万亿美元。前后左右的资产流出为15000亿日元，占4兆2000亿日元的外汇保有量，当年外汇保有量减少了25%-30%左右。所以，剩下的就好好控制了。

为什么后来，一些房地产商，他们在国内借款，借了rmb后，变成了美元，是出国买房的土地产业。它在国家里是人民币，它是极大的债务，在国外有很大的财富，后来自然大家就整顿好了，那它就要卖掉那里的财富，再把它换成外汇交易，汇回国内，结束卖外汇交易后，获得rmb再以国内rmb借款。这就是一个过程。这就造成了一个不良影响，造成外汇交易流失，降低了rmb的工作压力，以保持中国高房价的垄断性人为因素。